Decyzja o sprzedaży mieszkania to zazwyczaj ważny krok finansowy i życiowy, który wiąże się z szeregiem formalności oraz, co nieuniknione, kosztów. Zrozumienie, kto ponosi odpowiedzialność za poszczególne opłaty, jest kluczowe dla uniknięcia nieporozumień i zapewnienia płynności transakcji. W procesie sprzedaży nieruchomości pojawia się wiele aspektów, od przygotowania mieszkania, przez jego wycenę, marketing, aż po finalizację aktu notarialnego i rozliczenia podatkowe. Każdy z tych etapów może generować wydatki, a ich podział między sprzedającego a kupującego jest zazwyczaj regulowany przez przepisy prawa, ale także przez indywidualne negocjacje.
Kwestia podziału kosztów przy sprzedaży mieszkania budzi wiele pytań. Czy sprzedający musi pokryć wszystkie koszty związane z przygotowaniem dokumentacji? Czy kupujący ponosi wyłączną odpowiedzialność za opłaty notarialne i podatkowe? Odpowiedzi na te pytania nie są jednoznaczne i zależą od wielu czynników, w tym od rodzaju transakcji, ustaleń między stronami, a także od obowiązujących stawek i przepisów. Warto zaznaczyć, że polskie prawo jasno określa pewne obowiązki, ale w innych obszarach otwiera pole do negocjacji.
Celem tego artykułu jest szczegółowe omówienie wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą mieszkania, wyjaśnienie, kto zazwyczaj za nie odpowiada, oraz wskazanie, w jaki sposób można optymalizować te wydatki. Dążymy do tego, aby każdy, kto planuje sprzedać swoje cztery kąty, miał pełną świadomość finansowych aspektów tej transakcji, co pozwoli mu na świadome podejmowanie decyzji i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek.
Koszty przygotowania mieszkania do sprzedaży przez sprzedającego
Zanim mieszkanie trafi na rynek, często wymaga ono pewnych przygotowań, aby zaprezentować się potencjalnym nabywcom w jak najlepszym świetle. Sprzedający, chcąc uzyskać jak najwyższą cenę i skrócić czas sprzedaży, zazwyczaj inwestuje w odświeżenie nieruchomości. Mogą to być drobne naprawy, malowanie ścian, gruntowne sprzątanie, a nawet drobne remonty. Koszty te ponosi zazwyczaj sprzedający, ponieważ są one bezpośrednio związane z podniesieniem atrakcyjności jego własnej nieruchomości w celu osiągnięcia lepszego wyniku finansowego.
Wycena nieruchomości to kolejny istotny etap, którego koszty również zazwyczaj obciążają sprzedającego. Chociaż można próbować oszacować wartość mieszkania samodzielnie, profesjonalna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego daje pewność co do rynkowej ceny i stanowi solidną podstawę do negocjacji. Koszt takiej usługi jest zmienny i zależy od lokalizacji, wielkości nieruchomości oraz renomy rzeczoznawcy, ale zazwyczaj mieści się w przedziale kilkuset złotych.
Kolejnym wydatkiem, który może ponieść sprzedający, jest przygotowanie dokumentacji niezbędnej do sprzedaży. Może to obejmować uzyskanie zaświadczeń o braku zadłużenia w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie właścicieli, wypis z rejestru gruntów, czy odpis z księgi wieczystej. Choć część tych dokumentów można uzyskać samodzielnie, proces ten może być czasochłonny. Sprzedający może również zdecydować się na skorzystanie z pomocy pośrednika nieruchomości, który często zajmuje się zgromadzeniem niezbędnych papierów, co oczywiście wiąże się z jego prowizją.
Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania
Taksy notarialne są ustalane na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości. Im wyższa cena sprzedaży, tym wyższa taksa. Do tej kwoty doliczany jest podatek VAT. Zgodnie z polskim prawem, kupujący zazwyczaj pokrywa koszty sporządzenia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz ponosi odpowiedzialność za podatek PCC. Sprzedający natomiast, w przypadku sprzedaży własnościowego prawa do lokalu, nie płaci PCC, ale może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości.
Istnieją jednak sytuacje, w których sprzedający może zgodzić się na pokrycie części kosztów notarialnych. Może to wynikać z chęci ułatwienia transakcji, przyspieszenia jej lub jako element negocjacji cenowych. Na przykład, sprzedający może zaoferować pokrycie kosztów wypisów aktu notarialnego dla kupującego lub część taksy notarialnej. Ważne jest, aby wszystkie ustalenia dotyczące podziału kosztów zostały jasno sformułowane i spisane w umowie, aby uniknąć późniejszych nieporozumień.
Podatek od czynności cywilnoprawnych kupującego przy zakupie mieszkania
Podatek od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC, jest jednym z kluczowych kosztów ponoszonych przez kupującego przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości rynkowej kupowanej nieruchomości. Obowiązek obliczenia, pobrania i odprowadzenia tego podatku spoczywa na notariuszu, który sporządza akt notarialny. Notariusz pobiera tę kwotę od kupującego w momencie podpisywania umowy i przekazuje ją następnie do urzędu skarbowego.
Warto podkreślić, że PCC płaci się tylko od nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym. W przypadku zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera, gdzie transakcja podlega podatkowi VAT, kupujący nie jest zobowiązany do zapłaty PCC. Jest to istotna różnica, która może wpływać na ogólne koszty nabycia nieruchomości. Sprzedający, jako strona umowy sprzedaży, nie ponosi odpowiedzialności za PCC, chyba że strony ustalą inaczej w umowie, co jest jednak rzadkością.
Kupujący powinien być świadomy, że oprócz samej ceny mieszkania, musi uwzględnić w swoim budżecie również kwotę podatku PCC, a także inne opłaty notarialne i sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej. Czasami, w ramach negocjacji, kupujący może próbować uzyskać od sprzedającego ustępstwo w cenie, które częściowo zrekompensuje mu koszt PCC. Jednakże, formalnie, odpowiedzialność za ten podatek spoczywa wyłącznie na nabywcy nieruchomości.
Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania obciążający sprzedającego
Sprzedaż mieszkania, podobnie jak sprzedaż innych składników majątku, może generować obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Zasada jest taka, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu, chyba że sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat od daty nabycia prawa własności. Okres pięciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na przykład, jeśli mieszkanie zostało kupione w 2018 roku, to sprzedaż dokonana w 2023 roku (po 31 grudnia 2023 roku) będzie już zwolniona z podatku dochodowego.
Stawka podatku dochodowego od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% i jest obliczana od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się między innymi udokumentowane nakłady poniesione na nieruchomość (np. koszty remontów, modernizacji) oraz koszty transakcyjne, takie jak opłaty notarialne czy podatek PCC zapłacony przy zakupie, jeśli były udokumentowane. Ważne jest, aby zachować wszystkie faktury i rachunki potwierdzające te wydatki.
Sprzedający, który jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, musi złożyć odpowiednią deklarację podatkową (np. PIT-39) do urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Warto pamiętać, że nawet jeśli sprzedaż nie generuje dochodu, ale nastąpiła przed upływem pięciu lat, należy o tym poinformować urząd skarbowy, składając odpowiednią deklarację, która wykaże zerowy dochód.
Dodatkowe koszty i opłaty związane ze sprzedażą mieszkania
Oprócz głównych kosztów związanych z przygotowaniem, opłatami notarialnymi i podatkami, sprzedaż mieszkania może generować również szereg innych, mniejszych wydatków. Mogą one obejmować koszty związane z marketingiem i promocją oferty, zwłaszcza jeśli sprzedający decyduje się na samodzielne ogłoszenia w internecie lub drukowanie ulotek. Chociaż istnieją darmowe platformy ogłoszeniowe, płatne promowanie oferty może znacząco zwiększyć jej zasięg i przyspieszyć sprzedaż.
W przypadku korzystania z usług pośrednika nieruchomości, sprzedający ponosi koszt prowizji, która jest zazwyczaj procentem od ceny sprzedaży. Wysokość prowizji jest negocjowalna i może wynosić od 1% do nawet kilku procent wartości nieruchomości, w zależności od zakresu usług świadczonych przez agencję. Prowizja pośrednika jest często jednym z największych wydatków po stronie sprzedającego.
Inne potencjalne koszty to na przykład wydatki związane z uzyskaniem świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązek posiadania takiego świadectwa spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym nieruchomość. Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego jest zróżnicowany i zazwyczaj wynosi od kilkuset do tysiąca złotych, w zależności od wielkości i złożoności budynku. Warto również uwzględnić koszty związane z ewentualnym przygotowaniem mieszkania do sesji zdjęciowej, jeśli sprzedający chce zaprezentować je w jak najlepszym świetle na zdjęciach.
Kwestia prowizji dla pośrednika nieruchomości przy sprzedaży
Pośrednik nieruchomości odgrywa kluczową rolę w procesie sprzedaży mieszkania, oferując swoje usługi w zakresie marketingu, prezentacji nieruchomości, negocjacji warunków transakcji oraz pomocy w formalnościach. Za swoje działania pobiera on wynagrodzenie w formie prowizji, której wysokość jest zazwyczaj ustalana procentowo od ostatecznej ceny sprzedaży mieszkania. Standardowa prowizja w Polsce waha się zazwyczaj od 1% do 3% netto, do czego należy doliczyć podatek VAT.
Podział kosztów prowizji między sprzedającego a kupującego jest zazwyczaj negocjowany indywidualnie. Tradycyjnie to sprzedający ponosi odpowiedzialność za wynagrodzenie pośrednika, ponieważ to on zleca mu usługę sprzedaży swojej nieruchomości. Jednakże, w praktyce rynkowej, coraz częściej spotyka się sytuacje, gdzie obie strony transakcji ponoszą część kosztów prowizji. Kupujący może być zobowiązany do zapłaty części prowizji, jeśli pośrednik reprezentuje zarówno sprzedającego, jak i kupującego (tzw. podwójna prowizja), lub gdy takie porozumienie zostanie zawarte w umowie.
Ważne jest, aby przed podpisaniem umowy z pośrednikiem dokładnie zapoznać się z jej treścią i upewnić się, że wszystkie warunki dotyczące prowizji, zakresu usług oraz sposobu jej naliczania są jasno sprecyzowane. Dobry pośrednik powinien również jasno określić, jakie koszty dodatkowe mogą pojawić się w trakcie współpracy, np. koszty marketingu, sesji zdjęciowej czy przygotowania dokumentacji. Przejrzystość w tej kwestii jest kluczowa dla uniknięcia nieporozumień w przyszłości.
Kto ponosi koszty remontów i napraw przed sprzedażą mieszkania
Decyzja o przeprowadzeniu remontu lub drobnych napraw przed sprzedażą mieszkania zazwyczaj należy do sprzedającego. Jest to inwestycja mająca na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości i tym samym uzyskanie lepszej ceny lub szybszą sprzedaż. Koszty związane z malowaniem ścian, wymianą podłóg, naprawą instalacji, czy odświeżeniem łazienki i kuchni, ponosi więc sprzedający. Są to wydatki, które mają bezpośredni wpływ na odbiór mieszkania przez potencjalnych kupujących i mogą znacząco wpłynąć na ich decyzję.
Warto jednak zaznaczyć, że nie zawsze sprzedający musi ponosić koszty kapitalnych remontów. Często wystarczą drobne zabiegi kosmetyczne, które znacząco poprawią wygląd mieszkania. Na przykład, odmalowanie ścian na neutralny kolor, wymiana klamek, naprawa uszkodzonej fugi czy gruntowne wysprzątanie mogą przynieść dużą różnicę przy minimalnych nakładach finansowych. Sprzedający może również zdecydować się na profesjonalne przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej, co również wiąże się z pewnymi kosztami.
W niektórych przypadkach, jeśli mieszkanie jest w bardzo złym stanie technicznym, sprzedający może zdecydować się na obniżenie ceny, zamiast inwestować w drogie remonty. Taka strategia może przyciągnąć kupujących, którzy planują gruntowny remont według własnego gustu. W takich sytuacjach koszty remontu można uznać za przeniesione na kupującego, który uwzględni je w swojej kalkulacji przy negocjowaniu ceny. Kluczem jest znalezienie optymalnego rozwiązania, które pozwoli na maksymalizację zysku ze sprzedaży.
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży
Od 28 kwietnia 2023 roku sprzedaż lub wynajem nieruchomości na terenie Unii Europejskiej wymaga posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Ten dokument określa zapotrzebowanie budynku na energię, czyli ile energii potrzebnej do jego ogrzania, podgrzania wody, wentylacji czy oświetlenia będzie potrzebne w ciągu roku. Sprzedający mieszkanie ma obowiązek przekazania tego świadectwa kupującemu najpóźniej w momencie podpisania umowy sprzedaży. Niewywiązanie się z tego obowiązku może skutkować nałożeniem kary finansowej.
Koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej jest zróżnicowany i zależy od wielkości, typu i złożoności budynku. Zazwyczaj oscyluje on w przedziale od kilkuset do około tysiąca złotych. Certyfikat ten może zostać sporządzony przez uprawnionego audytora energetycznego. Sprzedający może zdecydować się na samodzielne wyszukanie audytora i zlecenie mu wykonania świadectwa, lub może skorzystać z usług pośrednika nieruchomości, który często pomaga w organizacji tego procesu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej ma na celu informowanie potencjalnych kupujących o efektywności energetycznej nieruchomości. Mieszkania o wyższej klasie energetycznej (niższym zapotrzebowaniu na energię) są zazwyczaj bardziej atrakcyjne i mogą uzyskać wyższą cenę, ponieważ ich eksploatacja jest tańsza. Sprzedający, który posiada świadectwo z dobrą oceną, może wykorzystać ten fakt jako argument podczas negocjacji cenowych. Warto pamiętać, że świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia.
